Новостройка или вторичка в Тбилиси: что выбрать в 2026 году

Сколько стоит метр: старый дом и новостройка

Медиана цены метра в свежих объявлениях собственников, 20 октября 2026. «Мало» — меньше 10 объявлений, цену не показываем. По городу: старый дом — $1 544, новостройка — $1 741.

Что в Тбилиси называют вторичкой

Вторичка — любая квартира, у которой уже есть собственник и зарегистрированное право собственности. Это не только советские дома: большая часть объявлений собственников — квартиры в новых, уже сданных домах.

1. Старый дом — советская и более ранняя застройка: сталинки, панельные и кирпичные дома 1950–80-х, исторические дома в центре.
2. Новостройка на вторичке — дом сдан, квартира оформлена на собственника, он её перепродаёт.
3. Строящийся дом — договор с застройщиком на квартиру, которой ещё нет. Это не вторичка: право собственности появится только после сдачи.

Старый дом: плюсы и минусы

1. Дешевле метр. По городу в среднем на 13% ниже, чем в новостройке, — за те же деньги больше площади.
2. Центр и готовая инфраструктура. Старые дома стоят там, где давно есть метро, школы, рынки и парки.
3. Состояние дома. Перекрытия, крыша, стояки и газ — в старом фонде их проверяют отдельно от документов.
4. Пристройки и доли. Застеклённые лоджии, надстройки и доли наследников встречаются чаще, чем в новых домах.

Новостройка: плюсы и минусы

1. Новые коммуникации. Лифт, паркинг, современные окна и проводка — меньше вложений в первые годы.
2. Проще сдавать. Квартиры в новых домах рядом с метро и университетами быстрее находят арендаторов.
3. Дороже метр. И часто без отделки: «белый» или «зелёный» каркас — на ремонт нужен отдельный бюджет.
4. Статус дома. Дом может быть заселён, а право собственности на квартиры ещё не оформлено. Без этого не будет ни ВНЖ, ни ипотеки.

Что выбрать под задачу

1. Жить самому — смотрите на район и дом, а не на тип: хорошая сталинка в Ваке и новый дом в Сабуртало стоят близко, но это разная жизнь.
2. Сдавать в аренду — чаще выигрывает новостройка рядом с метро, университетами или в центре.
3. Для ВНЖ — нужна рыночная стоимость от $150 000 по оценке и уже зарегистрированное право собственности. Квартира в строящемся доме не подходит. Условия ВНЖ →
4. В ипотеку — банк кредитует под квартиру с оформленным правом собственности и чистыми документами. Ипотека в Грузии →

Что проверяем в любом случае

Собственник и доли, аресты и ипотека, площадь по документам и по факту, история переходов права и перепланировки. В новостройке — ещё статус дома и регистрацию квартиры, в старом доме — состояние дома. Как мы проверяем квартиру →

Частые вопросы